不动产登记机构应当建立与不动产登记风险相适宜的内部管理机制。
1.1.1.1 不动产登记机构应当依据登记程序和管理需要合理设置登记岗位。
1 不动产登记的审核、登簿应当由与其岗位相适应的不动产登记工作人员负责。
2 不动产登记机构宜建立不动产登记风险管理制度，设置登记质量管理岗位负责登记质量检查、监督和登记风险评估、控制工作。
1.1.1.2 不动产登记机构可以建立不动产登记会审制度，会审管辖范围内的不动产登记重大疑难事项。
1.1.1.3 不动产登记机构宜根据相关业务规则，通过信息化手段对相互冲突的业务进行限制或者提醒，以降低登记风险。
1.1.1.4 不动产登记机构宜通过以下方式对登记业务中发现的已失效的查封登记和异议登记进行有效管理：采用电子登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在信息系统中及时解除相应的控制或者提醒，注明相应的法律依据；采用纸质登记簿的，查封登记或者异议登记失效后，宜在不动产登记簿附记中注明相应的法律依据。
2 申请
2.1.1 申请是指申请人根据不同的申请登记事项，到不动产登记机构现场向不动产登记机构提交登记申请材料办理不动产登记的行为。
2.1.2 单方申请
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
1 尚未登记的不动产申请首次登记的；
2 继承、受遗赠取得不动产权利的；
3 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
4 下列不涉及不动产权利归属的变更登记：
（1）不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；
（2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；
（3）同一权利人分割或者合并不动产的；
（4）土地、海域使用权期限变更的。
5 不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；
6 异议登记；
7 更正登记；
8 预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；
9 法律、行政法规规定的其他情形。
2.1.3 共同申请
共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。
按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。
属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：
1 处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；
2 共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；
3 不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请。
2.1.4 业主共有的不动产
建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。
2.1.5 到场申请
申请不动产登记，申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。
具备技术条件的不动产登记机构，应当留存当事人到场申请的照片；具备条件的，也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。
3 受理
受理是指不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。
3.1 查验登记范围
不动产登记机构应查验申请登记的不动产是否属于本不动产登记机构的管辖范围；不动产权利是否属于《条例》《实施细则》规定的不动产权利；申请登记的类型是否属于《条例》《实施细则》规定的登记类型。
3.2 查验申请主体
3.2.1 不动产登记机构应当查验申请事项应当由双方共同申请还是可以单方申请，应当由全体共有人申请还是可以由部分共有人申请。
3.2.2 查验身份证明
申请人与其提交的身份证明指向的主体是否一致：
1 通过身份证识别器查验身份证是否真实；
2 护照、港澳通行证、台湾居民来往大陆通行证等其他身份证明类型是否符合要求；
3 非自然人申请材料上的名称、印章是否与身份证明材料上的名称、印章一致。
3.2.3 查验申请材料形式
3.2.3.1 不动产登记机构应当查验申请人的身份证明材料规格是否符合本规范第1.7节的要求；
3.2.3.2 自然人处分不动产，委托代理人代为申请登记，其授权委托书未经公证的，不动产登记机构工作人员应当按下列要求进行见证：
1 授权委托书的内容是否明确，本登记事项是否在其委托范围内；
2 按本规范3.2.2的要求核验当事人双方的身份证明；
3 由委托人在授权委托书上签字；
4 不动产登记机构工作人员在授权委托书上签字见证。
具备技术条件的不动产登记机构应当留存见证过程的照片。
3.3 查验书面申请材料
3.3.1 查验申请材料是否齐全
不动产登记机构应当查验当事人提交的申请材料是否齐全，相互之间是否一致；不齐全或不一致的，应当要求申请人进一步提交材料。
3.3.2 查验申请材料是否符合法定形式
3.3.2.1 不动产登记机构应当查验申请人的其他申请材料规格是否符合本规范第1.8节的要求；有关材料是否由有权部门出具，是否在规定的有效期限内，签字和盖章是否符合规定。
3.3.2.2 不动产登记机构应当查验不动产权证书或者不动产登记证明是否真实、有效。对提交伪造、变造、无效的不动产权证书或不动产登记证明的，不动产登记机构应当依法予以收缴。属于伪造、变造的，不动产登记机构还应及时通知公安部门。
3.3.3 申请材料确认
申请人应当采取下列方式对不动产登记申请书、询问记录及有关申请材料进行确认：
1 自然人签名或摁留指纹。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人由监护人签名或摁留指纹；没有听写能力的，摁留指纹确认。
2 法人或者其他组织加盖法人或者其他组织的印章。
3.4 询问
3.4.1 询问内容
不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：
1 申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；
2 申请登记的不动产是否存在共有人；
3 存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；
4 不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。
3.4.2 询问记录
询问记录应当由询问人、被询问人签名确认。
1 因处分不动产申请登记且存在异议登记的，受让方应当签署已知悉存在异议登记并自行承担风险的书面承诺；
2 不动产登记机构应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。